大同市住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則（試行）

 

 

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我市住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，優(yōu)化操作流程，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保障住房公積金資金安全運(yùn)行，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》規(guī)定，結(jié)合大同市住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則所稱住房公積金個(gè)人住房貸款是指申請(qǐng)前連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上的職工在購(gòu)買自住住房、償還商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款時(shí)，向大同市住房公積金管理中心（包括分中心、各管理部，以下簡(jiǎn)稱“中心”）申請(qǐng)發(fā)放的住房貸款。

 

第二章 貸前咨詢及申請(qǐng)貸款所需的資料

第三條 中心通過業(yè)務(wù)大廳、12329服務(wù)熱線、微信客戶端、網(wǎng)廳等多媒介渠道，宣傳住房公積金個(gè)人住房貸款的政策，使繳存職工熟知貸款的基本條件、所需資料、貸款流程、擔(dān)保方式、貸款額度等事項(xiàng)。

第四條 借款人（含共同申請(qǐng)人）申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，應(yīng)具備以下條件：

（一）合法有效的身份證件；

（二）完全民事行為能力；

（三）有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，具備相應(yīng)的貸款償還能力，信用良好；

（四）連續(xù)、足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)；

（五）借款人（含共同申請(qǐng)人）均無(wú)尚未結(jié)清的住房公積金個(gè)人住房貸款；為他人提供住房公積金個(gè)人住房貸款的擔(dān)保人，所擔(dān)保的貸款3年內(nèi)未出現(xiàn)連續(xù)3期（含）或累計(jì)6期（含）以上逾期記錄的，可以申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款；

（六）具有中心認(rèn)可的購(gòu)買自住住房、償還商業(yè)銀行住房貸款的自住住房消費(fèi)證明；

（七）能提供中心認(rèn)可的貸款擔(dān)保；

（八）借款人家庭購(gòu)買首套普通自住住房和二套改善型住房的，首付比例均不低于20%。

第五條 貸款申請(qǐng)資料

（一）個(gè)人資料：

1、借款人（含共同申請(qǐng)人）有效身份證件、婚姻關(guān)系證明；

2、借款人（含共同申請(qǐng)人）在公積金繳存地和購(gòu)房所在地（注：公積金繳存地和購(gòu)房所在地劃分區(qū)域?yàn)榭h或區(qū)，下同）不動(dòng)產(chǎn)登記部門、房屋交易管理部門出具的房屋套數(shù)證明；

3、借款人（含共同申請(qǐng)人）《個(gè)人信用報(bào)告》；

4、省外異地繳存職工申請(qǐng)公積金住房貸款的，提交《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》（以下簡(jiǎn)稱繳存使用證明）；

5、配偶為省外異地繳存職工的必須出具繳存使用證明；

6、借款人銀行卡(I類)；

7、其他需要的資料。

（二）購(gòu)房資料：

購(gòu)買開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品自住房貸款：

1、房管部門備案的《商品房買賣合同》；

2、不低于20%（或住建部規(guī)定的首付比例）的首期付款憑證。

購(gòu)買二手自住房：

1、過戶前賣方的《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、發(fā)票或契約；

2、過戶后買方的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、房產(chǎn)交易申報(bào)單。

商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款：

1、2018年7月30日之前發(fā)放的商業(yè)貸款；

2、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》或房管部門備案的《商品房買賣合同》；

3、商業(yè)銀行住房貸款《借款合同》、借款支付憑證；

4、近12個(gè)月償還商業(yè)住房貸款流水；

5、商業(yè)銀行出具的貸款余額證明及貸款信息核查函。

購(gòu)買征收安置房貸款：

1、被征收房屋安置結(jié)算工作表原件；

2、征收安置指揮部安置補(bǔ)償協(xié)議復(fù)印件；

3、房屋征收證復(fù)印件；

4、征收安置公積金貸款確認(rèn)函。

   

第三章 房屋套數(shù)認(rèn)定

第六條 認(rèn)定方法：

房屋套數(shù)認(rèn)定執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，根據(jù)借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）在住房公積金繳存地和購(gòu)房所在地不動(dòng)產(chǎn)登記部門出具的房屋套數(shù)證明（房屋性質(zhì)為住宅），同時(shí)結(jié)合征信系統(tǒng)和住房公積金系統(tǒng)中的貸款所購(gòu)房屋，認(rèn)定房屋套數(shù)。

（一）首套貸款房屋的認(rèn)定

房屋套數(shù)查詢記錄中無(wú)住房，且借款人（含共同申請(qǐng)人）的個(gè)人信用報(bào)告中無(wú)商業(yè)住房貸款記錄，住房公積金系統(tǒng)中無(wú)住房公積金個(gè)人住房貸款記錄。

（二）二套貸款房屋的認(rèn)定

 借款人（含共同申請(qǐng)人）房屋套數(shù)證明里的房產(chǎn)套數(shù)結(jié)合個(gè)人信用報(bào)告中商業(yè)住房貸款記錄的房屋套數(shù)和住房公積金個(gè)人住房貸款所購(gòu)房屋套數(shù)為壹套的，再次申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款時(shí)，按二套貸款房屋認(rèn)定。

（三）除上述所列的屬購(gòu)買首套、二套貸款房屋的情形外，均認(rèn)定為購(gòu)買第三套及以上住房。

不得向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

 

第四章 貸款利率

第七條 貸款利率

（一）貸款的利率按國(guó)家公布的各年限公積金貸款利率執(zhí)行。

（二）還款期間，當(dāng)遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，按下列規(guī)則執(zhí)行

1、對(duì)貸款期限在1年及1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息；

2、對(duì)貸款期限在1年以上的，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。

（三）對(duì)認(rèn)定為購(gòu)買第二套自住房申請(qǐng)公積金住房貸款的，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，貸款利率為同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。

（四）當(dāng)借款合同履行期間借款人未按借款合同約定日期足額償還貸款，發(fā)生貸款逾期時(shí)，自約定還款日開始計(jì)收逾期罰息。罰息利率為《個(gè)人住房公積金借款及抵押擔(dān)保合同》載明的貸款利率水平上加收30%。

 

第五章 還款方式

第八條 還款方式

借款人可在等額本息、等額本金兩種還款方式中任選一種，貸款審批結(jié)束后不得更改。

 

第六章 首付比例、貸款額度

 第九條 首付比例

（一）購(gòu)買新建商品自住房，首付款金額不低于房屋總價(jià)的20%；

（二）購(gòu)買二手自住房，首付款金額不低于房屋總價(jià)的30%。

 第十條 貸款額度

（一）單筆貸款額度不超過大同市住房公積金管理委員會(huì)規(guī)定的最高貸款額度。在核定個(gè)人住房公積金貸款額度時(shí)，將現(xiàn)行貸款額度作為基數(shù)，參考當(dāng)前我市住房公積金個(gè)貸率情況，引入資金流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)。

最高可貸額度計(jì)算公式：

最高可貸款額度=現(xiàn)行貸款額度×資金流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)

現(xiàn)行貸款額度：

1、連續(xù)正常繳存公積金超過六個(gè)月（含）不超過一年（含）的，最高可貸額度10萬(wàn)元；

2、連續(xù)正常繳存公積金超過一年不超過三年（含）的，最高可貸額度30萬(wàn)元；

3、連續(xù)正常繳存公積金超過三年不超過五年（含）的，最高可貸額度50萬(wàn)元；

4、單職工連續(xù)正常繳存公積金超過五年的，最高可貸額度60萬(wàn)；夫妻雙方連續(xù)正常繳存公積金超過五年的，最高可貸額度80萬(wàn)。

住房公積金個(gè)貸率與資金流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)對(duì)應(yīng)表：

個(gè)貸率	資金流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)
85%以下	1.1
85%-90%（含）	1.0
90%-95%（含）	0.9
95%-98%（含）	0.8（輪候放款）
98%以上	0.7（輪候放款）

 

（二）不超過住房總價(jià)與已支付首付款的差額。

 

第七章 貸款期限

第十一條 貸款期限

住房公積金個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)30年，且不超過借款人65歲。

 

第八章 還款能力

第十二條 在保證借款人基本生活費(fèi)用(不低于政府部門公布的當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn))的前提下，月還款額與月收入比上限在50%。即：月還款額應(yīng)當(dāng)不超過借款申請(qǐng)人和共同借款申請(qǐng)人公積金繳存基數(shù)之和的50%。繳存基數(shù)在申請(qǐng)貸款前一年內(nèi)有調(diào)整的，繳存基數(shù)按申請(qǐng)貸款前一年內(nèi)的平均基數(shù)計(jì)算。

 

第九章 貸款受理

第十三條 借款人及配偶持相關(guān)材料向中心提出貸款申請(qǐng)，中心及時(shí)受理，并一次性告知借款人首付比例、最高貸款額度、期限、利率等相關(guān)事項(xiàng)。

第十四條 借款人或配偶存在下列情形之一的，不予貸款：

（一）購(gòu)買家庭第三套（含）以上自住房的；

（二）首次已辦理公積金個(gè)人住房貸款未結(jié)清的；

（三）以家庭為單位已申請(qǐng)過兩次住房公積金貸款的；

（四）《個(gè)人信用報(bào)告》中，信用卡及各類貸款（不含已結(jié)清的助學(xué)貸款）近三年內(nèi)連續(xù)逾期3期（含）以上、累計(jì)逾期6期（含）以上、顯示有關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失、凍結(jié)、止付、呆賬、禁入或由擔(dān)保人（或保證人）代償?shù)鹊模?/font>

（五）存在提供虛假資料、虛假承諾的；

（六）因信用不良，5年內(nèi)個(gè)人公積金賬戶曾被人民法院依法凍結(jié)或強(qiáng)制劃轉(zhuǎn)的；被人民法院列入失信被執(zhí)行人名單的；5年內(nèi)列入住房公積金系統(tǒng)失信黑名單的；

（七）購(gòu)買自住房產(chǎn)權(quán)有異議或法律法規(guī)規(guī)定不能設(shè)定抵押房產(chǎn)的；

（八）作為擔(dān)保人所擔(dān)保的住房公積金貸款近三年內(nèi)連續(xù)逾期3期（含）以上、累計(jì)逾期6期（含）以上的；

（九）申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，個(gè)人公積金賬戶狀態(tài)為封存或公積金停繳超三個(gè)月；

（十）造成貸款風(fēng)險(xiǎn)的其他情形。

 

第十章 貸款資格審批

第十五條 貸款審批程序

（一）中心對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行初審，審核內(nèi)容如下：

1、借款人（含共同申請(qǐng)人）是否符合貸款資格和條件；

2、所提供證件是否齊全有效。

3、所提供材料是否真實(shí)、合規(guī)、完整；

4、所有材料復(fù)印件是否與原件相符；

5、借款人如實(shí)回答貸款受理人員提出的問題；

6、借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）確認(rèn)住房公積金個(gè)人住房貸款審批表、個(gè)人住房公積金貸款面談筆錄及《個(gè)人住房公積金借款及抵押擔(dān)保合同》中的內(nèi)容并簽字；

7、其他需要審核的事項(xiàng)。

（二）中心對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審內(nèi)容如下：

1、借款人資格和條件是否具備；

2、借款人提供的材料是否完整、真實(shí)有效；

3、借款用途、額度、期限是否合規(guī)；

4、電子檔案內(nèi)容是否完整、規(guī)范、清晰；

5、其他需要復(fù)核的事項(xiàng)。

（三）中心對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行審批

中心對(duì)提交的貸款申請(qǐng)審查資料進(jìn)行完整性復(fù)核的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合規(guī)性審批。

 

第十一章 簽訂合同

第十六條 簽訂《個(gè)人住房公積金借款及抵押擔(dān)保合同》時(shí)，簽約人員核實(shí)合同當(dāng)事人身份真實(shí)有效，告知有關(guān)合同內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)及其他應(yīng)注意事項(xiàng)，借款人（含共同申請(qǐng)人）在借款合同及相關(guān)單據(jù)上簽字，并及時(shí)完成中心及受委托銀行在借款合同及相關(guān)單據(jù)上的簽章手續(xù)。

 

第十二章 抵押擔(dān)保

第十七條 擔(dān)保方式

住房公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式包括不動(dòng)產(chǎn)抵押、自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押、開發(fā)企業(yè)階段性保證加房產(chǎn)抵押。

（一）購(gòu)買新建商品自住房的，采用開發(fā)企業(yè)階段性保證加房產(chǎn)抵押

借款申請(qǐng)人未取得所購(gòu)房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，由開發(fā)企業(yè)提供階段性保證，并辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)。《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》一經(jīng)辦妥，由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一辦理借款申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)抵押，解除開發(fā)企業(yè)的保證。采用開發(fā)企業(yè)階段性保證加房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式，需由中心和開發(fā)企業(yè)簽訂《大同市住房公積金管理中心個(gè)人住房公積金貸款合作協(xié)議》。

（二）購(gòu)買二手自住房的，采用所購(gòu)房產(chǎn)抵押

借款人以所購(gòu)二手自住房做抵押。

（三）商轉(zhuǎn)公及購(gòu)買征收安置房的，采用自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押

 借款人在所購(gòu)自住住房未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記手續(xù)前，至少有1名（最多3名）連續(xù)正常繳存住房公積金的保證人提供階段性保證，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》及抵押手續(xù)一經(jīng)辦妥后，解除保證人的階段性保證。

保證人以全部收入及財(cái)產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任且預(yù)計(jì)剩余繳存年限不少于5年。

 

第十三章 貸款發(fā)放

第十八條 中心審批后，對(duì)擬發(fā)放貸款的擔(dān)保落實(shí)情況進(jìn)行核查，符合規(guī)定的，貸款資金由中心委托受托銀行劃入與借款人約定的銀行賬戶。

購(gòu)買新建商品自住房的，貸款資金劃入開發(fā)企業(yè)資金監(jiān)管賬戶；購(gòu)買二手自住房的，貸款資金劃入賣方人銀行賬戶；商轉(zhuǎn)公的，貸款資金劃入原商業(yè)銀行指定賬戶；購(gòu)買征收安置住房的，貸款資金劃入征收安置部門指定賬戶。

 

 第十四章 貸款回收

第十九條 貸款發(fā)放后，借款人按借款合同約定按時(shí)還本付息。

第二十條 貸款的償還采用分期按月償還的方式，分期還款額的確定可采用等額本息還款法、等額本金還款法。

第二十一條 貸款的償還資金按下列順序回收：

（一）正常還款的償還資金，按利息、本金的順序回收；

（二）逾期還款的償還資金，按罰息、逾期利息、逾期本金的順序回收；多期逾期貸款的償還資金，按逾期時(shí)間先后順序回收；同一筆還款包含逾期還款和正常還款資金的，所償還資金按照逾期還款部分、正常還款部分的順序回收；

（三）提前還款的償還資金，按利息、本金的順序回收。

第二十二條 貸款采用日對(duì)日還款或固定日還款的方式確定每期還款扣劃日。

第二十三條 借款人及配偶可使用自有資金按月實(shí)時(shí)扣款或簽訂沖還貸協(xié)議按月沖還貸款。

（一）“實(shí)時(shí)扣款”是指系統(tǒng)按月直接從借款人銀行賬戶中沖減本金、利息。

（二）“沖還貸還款”是指系統(tǒng)按月直接從借款人（含共同申請(qǐng)人）個(gè)人住房公積金賬戶中沖減相應(yīng)金額（含本金、利息）。

第二十四條 借款人還清貸款后，可登陸網(wǎng)廳或持身份證件前往中心開具結(jié)清證明。辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押的，產(chǎn)權(quán)所有人攜帶結(jié)清證明和相關(guān)資料前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù)。

 

第十五章 貸后管理

 第二十五條 貸款變更

在貸款期間內(nèi)，當(dāng)借款人發(fā)生符合中心規(guī)定情形，需對(duì)原借款合同約定的內(nèi)容進(jìn)行變更，可向中心申請(qǐng)辦理貸款變更業(yè)務(wù)，主要包括：提前還款、還款賬戶變更、擔(dān)保方式變更。

當(dāng)貸款處于正常狀態(tài)時(shí)，借款人辦理貸款變更業(yè)務(wù)需提交本人身份證明、符合貸款變更條件的證明材料、中心要求的其他相關(guān)資料；當(dāng)貸款處于逾期狀態(tài)時(shí)，借款人僅限辦理還款賬戶變更、提前還款、簽訂對(duì)沖還款協(xié)議業(yè)務(wù)。

（一）提前還款

借款人正常還款1個(gè)月且無(wú)拖欠款項(xiàng)時(shí)，可申請(qǐng)?zhí)崆安糠诌€款或全部結(jié)清貸款本息（還款當(dāng)日除外）；

提前部分還款時(shí)，提前歸還的本金須為1萬(wàn)元的整倍數(shù)；

提前部分還款時(shí)，可用自有資金或借款人（含共同申請(qǐng)人）的住房公積金一次性還本付息或部分償還貸款。

    （二）還款賬戶變更

1、還款賬號(hào)信息變更原則上必須是主借款人名下銀行賬戶的變更。

2、如主借款人發(fā)生重大變故（如死亡、被判刑、失蹤、還款賬戶被凍結(jié)等）無(wú)法使用原還款賬戶繼續(xù)還款，可將還款賬戶信息變更為繼承人、受遺贈(zèng)人或法定代理人賬戶信息。賬戶信息變更前須先將新還款賬戶持卡人添加為貸款關(guān)聯(lián)人，且該賬戶必須與原還款賬戶銀行行別保持一致。

（三）擔(dān)保方式變更

當(dāng)前貸款還款狀態(tài)正常時(shí)，借款人可申請(qǐng)擔(dān)保方式變更，主要有：

1、自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押變更為所購(gòu)自住房產(chǎn)抵押；

2、開發(fā)企業(yè)階段性保證加房產(chǎn)抵押變更為所購(gòu)自住房產(chǎn)抵押。

第二十六條 逾期催收管理

對(duì)于未按照借款及抵押擔(dān)保合同約定進(jìn)行還款的借款人，中心系統(tǒng)將自動(dòng)進(jìn)行逾期登記處理并開始計(jì)收罰息，由中心各受理貸款部門進(jìn)行催收，并建立逾期催收臺(tái)賬。對(duì)連續(xù)逾期3期（含）以上貸款，中心經(jīng)采取多種途徑、方式催收無(wú)果的，可以提起法律訴訟。